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世界范围写字楼开发及生态节能高科技

出租出售型写字楼和公司总部型写字楼
  写字楼可以大体分为出租出售型写字楼和公司总部型写字楼两大类型。出租出售型商业写字楼是市场上的主体。
  随着金融、保险、贸易、瑞恒建筑节能保温系统构造剖面图科技、咨询等行业的不断发展,对写字楼的要求越来越高。早期的写字楼是从工厂管理部分化而产生的附属性建筑,属于非生产性部门。而今天金融、保险、咨询特别是科技研发机构写字楼就是其生产基地,创造价值的场所,因而对设计有很高的要求。国外市场上不同行业对写字楼的区域选择以及设备要求都有显著区别。这一点在国内市场上也有反映。不同的企业对写字楼内部空间也有不同要求,总的来讲都趋向于选择与自己企业形象、产品定位相吻合的建筑形象与室内设计。国外写字楼发展商在项目规划之初,通过大量市场调查,确定开发项目的明确客户群,设计有针对性,兼顾办公、会议、休闲、培训等功能。市场需求层次清晰。
  国内外都有趋向表明,随着市场的成熟和业态发展,出租写字楼也越来越专业化,有明显的聚集趋势。公司总部型写字楼通常是跨国公司自己置地,自己委托建筑设计。如即将落成的位于伦敦市中心区的瑞士再保险公司,堪称世界最新顶级写字楼。
  还有一种于上述两种产品之间的类型,就是大型企业,特别是金融、保险业的区域性总部。它们大都喜欢建在城市中心地带,但不一定能拿到土地自己开发。因而寻找购买建成或正在建设的项目,作为公司地区总部。这种总部往往有特殊的要求,如需要底层有营业大厅、证券交易等特殊功能,这种类型的地产要求开发商在项目初期就要针对其需求进行设计。我们在国内所设计的一栋高档写字楼,由于其市中心地段所具备的土地价值,决定了其写字楼的高档客户群体。开发商原准备面向中小客户,配置商场、餐饮、洗浴等中档业态。我们在市场分析和借鉴国外经验的基础上建议其调整定位,专做金融银行高档写字楼,原因是这里的地价决定了物业的出租价格。且有银行、保险等金融实力雄厚的企业才有可能购买或租用。实际情况是在方案设计过程中就有一家保险公司准备购买大厦一半的面积作为其公司中原地区的总部,证明了我们的判断是正确的。

l 欧美国家对超高层建筑持谨慎态度
  现代的高层写字楼最早是在二十世纪五十年代在美国出现,最著名的是美国纽约1952年落成的利华大厦。代表了当时世界最先进的钢结构玻璃幕墙技术。今天高层写字楼技术发展已有了革命性的突破。
  今天超高层建筑多分布在亚洲地区,世界上最高的10栋超高层建筑有8栋在亚洲地区,其中又有6栋在中国和香港,目前的纪录保持者仍为马来西亚的国油双子座大厦(Pet
ronas Tower,452 m),从结构技术的角度,人类完全可以建设1000m 以上的超高层建筑。但超高层写字楼也有许多世界公认的弊病。
  目前欧美国家特别是欧洲对超高层建筑持谨慎态度。然而许多亚洲国家仍把摩天大楼看作现代化与经济实力的象征,超高层建筑耸立于上海、吉隆坡、雅加达、香港等地。 国外有人指出:这些亚洲的现代城市即是古老殖民地首都的延续,也是西方帝国主义的产品。只不过这次侵略不是战舰火炮,而是经济与文化上的。
  高层、超高层建筑对城市环境、空间肌理、道路交通影响重大,中国许多城市根本没有必要建设超高层写字楼,对其开发应特别谨
瑞恒建筑节能内保温系统构造剖面图慎。
近年来趋势表明,欧美国家金融保险业大楼继续集中在市中心CBD地区,而电子通讯等新兴产业总部机构有趋向于选择风景环境优美的地段,如美国IBM总部,美国锐步集团(Reebole)总部都是新型的生态办公园区(EOD)。


l 智能办公建筑不仅是5A,重在技术的可用性和为人服务
  国内目前许多建筑号称智能建筑。所谓3A、5A是指建筑有三个或五个自动功能:通讯自动化(CA),办公自动化(OA)及建筑管理自动化(BA),有些建筑中将火灾报警功能从BA中分离出来,而成为独立的火灾消防自动化系统(FA),有的建筑设立一个综合的建筑维护自动化系统(MA),这就是所谓的3A或5A。
  国内发展商常常把3A、5A理解为智能建筑的全部,而且更有甚者,只是在大楼设计建筑基本完成之后,通过附加一些弱电系统布线设备就号称达到智能建筑的水平了,实际上是本末倒置。
  3A、5A只是对建筑自动化控制由几个方面的一种描述。世界上尚无公认的标准。要达到3A、5A有各种各样的解决方案,而每一项里面又有不同程度的自动化标准,而实行3A、5A的目的最终是要创造一种更安全舒适高效的办公环境。因而衡量的标准是建筑的使用者通过3A、5A真正得到了什么好处,而不是建筑是不是名义上有了5A。装备了一些相互不配套的设备,特别是全封闭式自动空调系统,所带来的弊病和能源浪费是非常严重的。
  美国权威机构,智能建筑学会(intelligent Building institute)对智能建筑的定义是:智能建筑是通过优化其四个基本要素即结构、系统、服务和管理来提供一个健康高效低度成本的环境。
  智能建筑可以帮助建筑物的业主,房产经理和用户在成本、舒适、便利、安全、灵活性以及可销售性方面实现他们的目标。强调的是技术的可用性和为人服务。
  欧洲智能建筑集团对智能建筑定义是:提供用户有最大效益环境的建筑,建筑能够有效地利用和管理资源,使建筑和设备方面全寿命成本最小。欧洲的智能建筑强调的是为用户服务,保护生态环境而不是技术本身。
  正是基于为人服务的出发点,使得欧洲在智能建筑上开发创新了许多科技含量高且富有生命力的新技术。国内一些所谓智能大厦,只是为了标榜自己为智能建筑,只言片语地采用了一些不能相互配合的技术,达不到为使用者提供效益的目的。反而造成设备闲置以及使用不便,用户抱怨重重,浪费严重。
  国际上生态智能办公建筑有两个大的发展趋势,一是调动一切技术构造手段,达到低能耗,减少污染并可持续性发展的目标。二是在深入研究室内热工环境(光
瑞恒建筑节能外保温系统构造剖面图、声、热、气流等)和人体工程学的基础上(人体对环境生理、心理的反映),创造健康舒适而高效的室内办公环境。

八个方面推动建筑生态节能
1. 建筑群整体布局设计考虑生态节能
2. 建筑外墙采用智能呼吸式双层幕墙,保证高层建筑也可开窗自然通风
3. 采用高效保温隔热玻璃及遮阳蔽阳调光装置
4. 利用空气热压原理有效组织自然通风系统
5. 单元式外墙预冷预热及通风换气装置
6. 水源热泵及地源热泵技术的有效应用
7. 混凝土楼板制冷供暖(水冷以及风冷)技术
8. 太阳能光伏发电以及电能高效存储利用系统
(有关生态智能建筑工程技术以及运用成本的经济性评价等,可参阅笔者有关专业文章。)

l 建筑自动化控制的五个未来趋向
1. 电子控制技术将有较快的更新换代趋势
2. 设备体积越来越少,而功能愈发强大和高效
3. 无线局域网近二、三年内将有突破,有望普及
4. 高档办公楼室内地面将广泛使用双层架空地板,以利用户灵活布线(包括强电、弱电、通讯等)
5. 各种自控体系之间的相互配合、兼容将成为系统是否成立的决定性因素

   
 
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