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上一层 智能住宅概念 生态住宅趋势 生态住宅设计 数字生态住宅 生态住宅思考 必然趋势 技术套路 困惑与反思 绿色家居

数字化生态住宅发展策略研究

摘要:数字化生态住宅成为现代建筑与物业管理的发展趋势,文章对数字化生态住宅进行总体概括,对其存在的问题及未来发展趋势进行探索并提出相应的政策和对策。
关键词:数字化住宅 生态化住宅
一、数字化与生态化:未来住宅的发展趋势
(一)数字化、生态化住宅的概念界定
近几年,“数字化住宅”、“数字家园”、“网络家居”等概念成为中国房地产业的新一轮的炒作概念与热点。综合各种观点,笔者认为,数字化住宅指在一座建筑、一个社区的管理和服务中,采用现代网络和信息科技,来提升自身对信息管理和信息综合利用的能力,是现实家园与由数字化技术所营造的虚拟家园的有机结合。
关于生态化住宅,笔者认为必须符合以下几个条件:首先是结合当地的自然生态环境,合理地安排并组织建筑与其他相关因素之间的关系,使建筑与环境之间成为一个有机的结合体;其次是少占地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑寿命,与自然生态环境友好、不破坏生态环境;再次是拥有良好的室内气候条件和较强的生物气候调节能力,满足人们工作生活所需的健康舒适环境,使人和建筑、自然生态环境之间形成一个良性循环。
数字化生态住宅则是一种全新理念的住宅,通过电脑系统将住宅内的高科技技术结合在一起,使之能够从整体上提供最佳的服务;同时又通过生态技术将住宅外的生态系统整合起来,从而最大限度的享受自然赋予的生态服务。
(二)数字化生态住宅的支持系统
  1、生态化住宅的支持系统
生态化住宅技术导在能源、水环境、气环境、声环境、光环境、热环境、绿化、废弃物管理与处置、绿色建筑材料九个方面提出了相关要求:
(1)能源系统:要求对电、燃气、煤等常规能源进行分析优化,采取优化方案,避免多条动力管道入户。对住宅的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计,建筑节能至少要达到50%以上。有条件的地方鼓励采用新能源和绿色能源。
(2)水环境系统:考虑水质和水量两个问题。在室外系统中要设立排水、雨水等处理后重复利用的中水系统、雨水收集利用系统等;用于水景工程的景观用水系统要进行专门设计并将其纳入中水系统一并考虑。小区及室内的供水设施推行节水型器具。
(3)气环境系统:室外空气质量达到二级标准。居室内达到自然通风,卫生间具备通风换气设施,厨房设有烟气集中排放系统,达到居室内的空气质量标准。
(4)声环境系统:包括室外、室内和对小区以外噪音的阻隔措施。室外设计应满足:日间噪音小于50分贝、夜间小于40分贝。建筑设计中要采用隔音降噪措施使室内声环境系统满足:日间噪音小于35分贝、夜间小于30分贝。小区周边产生的噪音如果影响了小区的声环境则应采取降噪措施。
(5)光环境系统:着重强调满足日照要求、室内要尽量采用自然光,还应注意居住区内防止光污染,在室外公共场地采用节能灯具,提倡由新能源提供的绿色照明。
(6)热环境系统:对住宅围护结构的热工性能和保温隔热提出要求,以保证室内热环境满足舒适性要求,住宅采暖、空调应该采用清洁能源,并因地制宜采用新能源和绿色能源。
(7)绿化系统:要求具备三个功能;一是生态环境功能,小区绿地是提供光合作用的绿色再生机制;二是休闲活动功能,小区绿地提供户外活动交往场所;三是景观文化功能,通过园林空间、植物配置、小品雕塑等提供视觉景观享受和文化品位欣赏。
(8)废弃物管理与处置系统:包括收集与处置两部分,收集应体现“谁污染谁治理,谁排放谁付费”原则,处置应以“无害化、减量化、资源化”为原则。
(9)绿色建筑材料系统:要求在建设绿色生态住宅中材料的选用一是提倡使用3R材料;二是选用无毒、无害、不污染环境、有益人体健康的材料和产品。
2、数字化住宅的支持系统
数字化住宅就是将数字化技术应用在房地产领域中,它的功能主要是在下面三个层面的基础上建立起来的:
(1)数字楼宇自动化系统
①出入口控制系统:楼宇可视对讲系统;一卡通系统;门禁系统;电控锁;读卡器;防火、防盗门、电子巡更系统;停车管理、控制、收费系统;指纹识别系统等;
②家庭控制系统:感烟探测器;燃气探测器;燃气自动报警;入侵报警探测器;水、电、气、热等多表远程抄表计量系统;
③综合布线系统:系统集成;非结构布线;光纤、屏蔽线缆;控制电源系统;
④防盗报警系统、视频监视系统:红外控头;门磁开关;摄像机;监视器等;
⑤通信网络系统:电话系统;卫星接收系统;卫星通信系统;电视会议系统等;
⑥信息网络系统:网络设备、内部宽带数据网;接入网及网络管理等;
(2)数字社区管理系统
①建筑设备监控系统:供热与采暖系统、空调与通风系统;变配电监控系统;照明监控、给排水系统;电梯和自动扶梯系统:
②物业信息管理系统;紧急广播与背景音乐、环境养护监控设备、节能和环保设备;
(3) 消防自动化系统
包括火灾自动报警与消防联动系统;火灾报警器;火灾探测器;消防泵;自动喷水灭火系统;电动防火门;防火卷窗;广播设备等;
二、数字化生态住宅发展的制约因素
在北京、上海、深圳等一些中心城市中,数字化家园的建设已由试点进入积极推广阶段,但整体水平仍然较低,而且地区差异较大,东西部发展不平衡。从目前看,主要有四大因素制约着我国数 字化生态住宅的发展。
1、发展观念的制约性
第一、房地产商为了追求智能化而去搞智能化。目前我国的房地产开发还停留在以经济利益最大化的初级阶段。绿色生态住宅小区的开发需要更多的前期费用,投资者利益的回收速度则相对缓慢。而绿色生态住宅小区若干年后所取得的投资回报更多的体现在社会效益和生态效益方面。如果一种新的思想和技术所产生的短期效益并不明显高于传统技术效益的话,那么即使它有更多更好的长期效益也很难为投资者所接受。
第二、表现为滞后的消费观念。数字化、生态住宅需要投入很多前期资本,采用的新型材料成本也比较高,因此房价高于普通消费者尤其是中低收入家庭的支付能力,故大多数消费者将数字化住宅与高档住宅联系到一起。实际上,后者是消费档次上的定义,前者是功能和生态效益上的增强。随着人们对生态环境的重视,生态型、数字化住宅成为发展趋势。新材料和新技术的普及也能够降低建设成本,消费者观念上认为高消费的新型住宅会越来越普及。落后的消费观念会阻碍着生态住宅的发展,而且会被房地产开发商用来炒作房价。
2、发展阶段的滞后性
目前我国的发展阶段仍然处于工业化初级阶段,居民的消费水平无法承载数字化生态住宅价格的高位运行。
第一,产业发展落后。我国经济正处于由粗放型向集约型转变的转型期,住宅建设从功能上主要是解决居住问题,房地产开发商从眼前利益出发也仅仅是开发满足居住功能的房屋。生态住宅大都是进行概念炒作,很多生态小区仅仅是在小区内进行一定的绿化而已。我国房地产行业和欧洲相比还落后一个阶段,在政策、法规、技术、管理上还没有具备适当的条件,能够开发真正数字化、生态住宅的开发商凤毛麟角。
第二,居民收入水平还不适合大量消费智能化住宅。居民收入水平是整个社会消费和市场生产的根本前提,我国的居民收入水平从平均来看还很低,刚刚达到1000美元,居民的消费能力有限。数字化、生态住宅消费的普及还需要更多中等收入居民的参与。纵观欧洲智能化住宅比较普及的国家,如丹麦、荷兰等,人均GDP和人均收入都超过25,000美元。我国沿海地区的发达城市人均GDP在4,000美元到6,000美元之间,人均收入在10,000至25,000人民币之间。基本能够达到中等发达国家的水平。但即使是在这些发达城市,目前消费生态化住宅也只能代表一种时尚,短期内还不能普及。
第三,金融方面支持不够。住宅金融政策的一个基本取向是政策性和市场性相融,目前政府对智能化住宅没有特殊的金融支持,这在当前投资数字化、生态住宅成本很高的情况下,开发商的积极性并不高。而北欧国家为了推广生态化住宅,在金融方面给予了很大支持。面对生态住宅投资巨大、回收期长的特点,要想发展数字化、生态住宅需要在资金上给予必要的支持。
3、政策法规的局限性
数字化生态住宅的发展除了要有发达的计算机网络外,还需要完善的法律体系、税收体系、便利的银行支付体系与之相配套。我国的房地产发展时间较短,相关政策法律措施并不完善。生态住宅概念近几年才在我国提出,对于其从投资、施工到销售更没有形成完整的法律政策体系。目前我国生态住宅的相关政策法律多是一些有关住宅建设方面的,参照的是欧美国家的相关指标体系。我国最近出台和即将出台的一些政策法规主要涉及数字化生态住宅建设的技术方面,参照外国相关标准。适合国内的技术法规还没有完善,涉及到数字化生态住宅的市场运作、税收、信贷和银行支付方面的法规还没有出台。
4、技术人才的制约性
新技术新思想的普及和应用需要社会观念的、法律法规和技术的支持。而技术的成熟和推广是需要一个过程的,这也是新产品初期成本、价格较高,成熟期价格下降的原因之一。数字化生态住宅引入了很多新技术、新材料、新设计。我国刚刚开始引入这样的生态化住宅,技术人才和设施非常紧缺。这也决定了我国数字化生态住宅的推广需要较长的时间,初期的的成本也会很高。
首先,网络在我国尚处于初级阶段,基础设施配备较差,智能产品还有待于提高。基础设施是现代化高新技术推广的瓶颈。其次,计算机技术、通讯技术、网络安全技术整体水平不高。原因在于我国相关的技术人才缺乏。数字化生态住宅这样融合了多项新技术,开发这样的住宅需要强大的技术了资金实力,需要各个方面的技术人才和管理人才。相对于资金方面的制约,技术人才的短缺和设施的落后是更加严重的问题。
三、战略与构想:数字化生态住宅发展的发展原则
(一)因地制宜原则
数字化生态住宅建设要基于各地的资源优势与核心问题,并且充分考虑到当地居民的收入水平、需求强度、生活习惯、文化传统、自然环境特征等,进行充分论证,和合理规划、设计和改造,切实制止房地产开发商对“数字化生态住宅”的炒作和他们的短期趋利行为。按照居民偏好程度、现代化标准和文化品味的时尚新居要求,借鉴国际上的先进经验,使数字化小区设计的功能设定恰到好处、技术路线恰如其分,使数字化住宅产品得到当地市场的最大认同。
(二)生态化与数字化有机融合原则
本文的数字化、智能化与绿色化、生态化概念尽管应用程度和侧重点有所不同,但彼此相互渗透包容而非排斥分离,它们都在相当程度上实现了人、自然环境、社会结构、建筑与城市、交通与通讯网络这5个人类聚居基本因素的协调和统一,都是以“以人为本”的住宅理念作为终极关怀在当代住宅诸种模式中的具体体现。因此,建设数字化绿色生态住宅决不能把它们机械的分离,而应该有机地融合到一起。
(三)循序渐进与重点突出原则
首先在数字化生态住宅小区的总体发展进程中要做到循序渐进,过高的建设标准不一定合理,更不宜提出赶超世界先进水平的口号。在建设智能住宅时,应根据国情与实际需要,适当确定“智慧”程度,赋予其恰当的“智商”系数,但同时又为住宅将来的升级,准备好必要的建筑环境。其次在适用范围和地区分布上也要做到循序渐进,考虑到我国不同地区经济发展水平、住宅建设发展水平以及居民收入的差异,数字化生态住宅态首先应该在经济比较发达的沿海地区实现,并且要做到重点突出;要适时地对有条件的住宅进行数字化、生态化的改造;要在经济非常发达的地区建造更加高级的数字化住宅,并且要得到政府和媒体的积极支持;然后通过辐射渗透效应在全国普及数字化生态住宅。  
(四)分级发展原则
坚持分级发展原则,即基于当前商品房建造标准和其造价承受能力、基本的物业管理与服务要求,以及当前住宅小区智能化技术、产品的发展现状与未来发展的需要,将住宅小区数字系统分为三档:即普及型(低)、先进型(中)和领先型(高)。
笔者认为,智能建筑要做到既适应时代的发展,又不至于与经济现状相脱节,可采用以下方式:一是分阶段实施。即整体目标可适当超前,但分阶段实施,在保证可升级的前提下,分期建设,分步实现,以期实现最佳投资回报;二是管线一次到位,终端设备和管理设备分期到位;三是积木化功能。采用模块式的系统,功能可不断扩张,系统可适时升级。
四、政策与对策:数字化生态住宅发展的保障体系
(一)技术先行策略:选择适当的数字化、生态化技术
如何使数字化生态小区设计的功能设定恰到好处、技术路线恰如其分,使数字化住宅产品得到市场的最大认同,关键就在于如何选择适当的数字化、生态化技术。中国目前已建成的数字化生态住宅小区中有半数以上运行不正常,真正能称得上是数字化生态住宅的为数不多,许多系统处于半自动工作状态,完全能达到全自动控制并实现经济运行的项目并不多,这无疑造成惊人的投资浪费。因此,在开发建设生态化住宅的时候一定要选择适当的数字化、生态化技术,不能只着眼于建造和使用阶段,也不能太超前,而是应当考虑采取最能适应市场需求的数字化、生态化技术,并将原料/材料生产、运输以及建筑维修/更新等都纳入技术更新和升级的范围。
(二)体制创新策略:建立健全数字化生态住宅的多元化投融资机制
住宅小区数字化建设的关键就是要建立一套有活力的市场机制,即在充分遵循市场经济规律的情况下,本着“谁投资、谁受益”的原则,形成“共同投资、共享利益、共担风险”的机制。只有这样,才能把数字化作为增值服务、信息传达与反馈以及业务拓展与广告等商机,把小区数字化网络的潜在价值转化为现实价值。
(三)合力打造策略:建立“政府规划引导、市场机制运作、社会公众参与”的三位一体的运行模式
政府为数字化生态住宅建设制定完善的规则体系以规范市场运作,经济主体在此规则体系框架内进行市场化运作、社会公众参与数字化生态住宅小区的共建,形成三位一体的运行模式。
一方面,高质量、高品位住宅小区的建设开发是一个经济行为,完全应当用规范化的市场经济法则和模式来运作,坚持“谁投资谁受益”、“谁开发谁赢利”、“谁住房谁付钱”、“住好房付高价”的原则。另一方面,各级政府在土地有偿出让问题、规划问题、招商引资开发问题、降低房价问题、环保污染处理问题、物业管理政策、购房消费政策、新型材料推广应用政策等方面,通过规划引导来规范房地产开发商的数字化生态住宅开发行为。

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